Член комитета госдумы по строительству и ЖКХ, глава рабочей группы по защите прав дольщиков Александр Якубовский составил обращения в Генеральную прокуратуру и Министерство строительства РФ, с требованием пресечь махинации застройщиков с эскроу-счетами. Депутат обнаружил, что девелоперы зачастую продают квартиры в строящихся домах по заниженной цене посредническим организациям, с которыми состоят в сговоре. Последние, в свою очередь, перепродают недвижимость гражданам уже по завышенным ценам. Это приводит к тому, что на эскроу-счетах отображается только сумма, выплаченная посредником, а разница, возникшая при перепродаже, идет непосредственно застройщику в карман.
Чем грозит такая схема?
- В случае банкротства девелопера размеры компенсационных выплат дольщикам будут существенно ниже.
- Застройщик при помощи подобных махинаций искусственно завышает привлекательность своих объектов, что дает ему возможность снизить ставку проектного финансирования.
Одним словом, такие действия полностью сводят на нет все идеи реформы долевого строительства.
В обращении Якубовского уточняется, что мошенническая схема была выявлена, благодаря неоднократным обращениям в комитет по защите прав дольщиков столкнувшихся с ней граждан. Для борьбы с махинациями депутат предлагает проводить прокурорские проверки девелоперов, продавших более 10% квартир по стоимости на 20 и более процентов ниже рыночной.
Мошенничество ли это?
Редакция «Известий», ссылаясь на свои источники в строительной отрасли, утверждает, что подобные схемы применяет большинство крупных застройщиков РФ. При этом, в центральных регионах страны описанная практика встречается реже, чем на периферии.
Как отмечает экономист Егор Клопенко, такие методы работы не являются незаконными – нормативных актов, запрещающих их напрямую не существует. Использование описанных схем не говорит о недобросовестности застройщика. Вероятнее всего, девелоперы таким образом пытаются защитить свой бизнес. Например, на начальном этапе продаж компания реализует некоторое количество квартир посредниками по стоимости ниже рынка, чтобы создать искусственный дефицит и привлечь дольщиков. Позже реализация проводится уже по нормальным ценам.
Что говорят эксперты
Ирина Сизова, директор по правовым вопросам компании Level Group, считает, что застройщики, которые дорожат своей репутацией, к описанным схемам прибегать не станут. Но руководитель центра новостроек ФК «Этажи» Сергей зайцев с ней не согласен. Он оправдывает девелоперов тем, что им часто нужны наличные деньги для расчетов за разного рода работы. А снять кэш с эскроу-счета до окончания строительства компании не могут, поэтому используют серые схемы.
Владимир Сазонов, член Союза юристов Москвы высказывается более жестко. Он считает причиной сложившейся ситуации отсутствие механизма контроля за экономической деятельностью девелоперов в ходе строительства. Пресечь злоупотребление в настоящий момент не представляется возможным. Если застройщику запретить продажи более 10% квартир одному покупателю, он просто зарегистрирует нескольких дополнительных посредников. По мнению Сазонова выходом может стать создание при правительстве специального надзорного органа, который будет контролировать деятельность застройщиков по каждому из проектов.
Как ни удивительно, в большинстве своем эксперты не отрицают махинаций девелоперов с эскроу-счетами. Будем надеяться, что обращение Александра Якубовского поможет пресечь эти действия или подтолкнет правительство на разработку эффективных мер контроля за застройщиками.