Снова полезли слухи о катастрофе, которая теперь коснется ипотеки. Без 30% первоначального взноса ипотеку брать не стоит.
Изначально в российское законодательство было заложено, что выдавать кредиты больше 70% стоимости жилья нельзя. Также государство запрещало выселять граждан из единственного жилья. Подобной законодательной практики больше нет ни в одной развитой стране, даже в США или Германии, где государство следит за недвижимостью своих граждан, но не настолько жестко их контролирует. Также в России запрещено выдавать больше ценных бумаг, чем на сумму 70% от недвижимости.
Ипотечные кризисы, благодаря такой модели, России удается успешно избегать, в отличие от США, когда кризис подкосил страну в 2008 году именно на фоне выдачи ипотек. При нормальной экономической обстановке людей, которые не могут погасить ипотеку, не может быть больше одного процента от всех ипотечников.
Однако, в последнее время, данная система начала давать сбои. Идея о невозможности выселить человека из единственного жилья максимально размыта и уже не защищает граждан нашей страны. Также начали выпускать больше ценных бумаг, чем принятые 70%. А все это может привести к очень печальным последствиям по американскому сценарию.
Если у людей есть 30% на первоначальный взнос и они зарабатывают среднюю по региону зарплату – войти в этот 1% должников для них будет практически нереально. Они смогут, к примеру, купить квартиру в Надыме и полностью погасить кредит, не срывая сроки. А вот если у человека нет 30% на первоначальный взнос: он не имеет средств и его доходов может не хватить, чтобы погасить ипотечный кредит. Можно даже посчитать, сколько сейчас появилось таких людей из-за пандемии короновируса. Да и зарплаты значительно снизились, найти новую работу с высокой зарплатой для многих стало несбыточной мечтой. Снижение доходов граждан составило порядка 20%, а значить на 20% увеличилось количество людей, которые находятся в преддефолтном состоянии и у них могут возникнуть проблемы с погашением ипотечного кредита.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что ипотечный кризис в России пока только ждет, как в дальнейшем будет складываться ситуация на рынке труда. Если вторая волна пандемии ударит по экономике страны и часть предприятий будет закрыта и ликвидирована – люди не смогут выплачивать ипотечные кредиты и потеряют все, что у них было, в том числе и жилье, даже если оно для них является единственным.
Российское ипотечное законодательство имеет много общего с немецкой ипотечной системой и в корне отличается от американской. В американской ипотечной системе выдаются кредиты даже на 120% от стоимости жилья, без первоначального взноса. То есть любой американец может не только купить понравившуюся недвижимость, но и сделать в ней ремонт, завести новую мебель и т.д., и все это за счет банка. В Германии же это невозможно, их модель более жесткая. Но и процентная ставка значительно ниже. Дело в том, что в любой кредит вкладывается плата за банковские риски. При выдаче ипотечных кредитов при наличии 30% от суммы, процентная ставка будет значительно ниже и будет снижаться, если сумма первого взноса будет увеличиваться.
Таким образом, если в Германии стоимость недвижимости составляет 1 миллион, то одобрит банк только 700 тысяч, остальную сумму заемщик должен доплатить самостоятельно. Именно это правило помогло стране избежать ипотечного кризиса. Причем большая часть банков в России была против введения нового ипотечного закона. Выиграли здесь только граждане и строительные компании, спрос на услуги которых резко вырос и они смогли реализовывать большее количество проектов и быстрее оборачивать средства.