С 1 июля 2024 года в России прекратилось действие льготной программы по оформлению ипотеки на новостройки. Как сообщает РИА Недвижимость, при рыночной ставке 20% и сроке кредита в 30 лет переплата может составить 500% от суммы первоначального займа, а при 10-летнем сроке — 130%.
По словам Татьяны Решетниковой, заместителя руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», средний срок кредитов на вторичную недвижимость превышает 24 года, а на новостройки — 26,8 года. В Москве эти цифры еще выше: 25 и 28 лет соответственно. Реальные ипотечные ставки варьируются от 19% до 21%.
Банк России фиксирует рост среднего срока ипотеки на протяжении нескольких лет. В 2016 году ипотеку на новостройки нужно было выплачивать в течение 15 лет и 7 месяцев, а в 2023 году этот срок увеличился до 25,6 лет. Например, при стоимости жилья в 10 миллионов рублей и первом взносе в 5 миллионов, за кредит в 5 миллионов на 30 лет придется вернуть 25 миллионов рублей. Татьяна уточнила, что переплата рассчитывается только от суммы кредита. Чем больше первый взнос, тем ниже переплата: при оплате 50% она сокращается вдвое. При осуществлении досрочного погашения, увеличив ежемесячные платежи на 20%, срок кредита можно снизить почти до 9 лет, а переплата уменьшится на 19,2 миллиона рублей до 5,8 миллионов, но такие возможности доступны не всем.
Анна Романенко, директор департамента коммуникационной политики «Выберу.ру», отметила, что при 25-летней ипотеке в Москве заемщики должны выплачивать около 130 тысяч рублей в месяц за 1-комнатную квартиру на вторичном рынке и от 230 тысяч за трехкомнатную. На новостройки цены на 50% выше, что соответственно увеличивает и ежемесячные выплаты. Два года назад заемщики переплачивали в среднем в два раза меньше, а по льготным программам — в полтора раза.
«Российская газета» сообщает, что изменения коснулись и других льготных программ. Семейную программу продлили до 2030 года, при этом кредиты в 6 миллионов доступны лишь в 35 регионах с низкими объемами строительства и в малых городах с населением до 50 тысяч. Возможность оформления ипотеки с господдержкой доступна также для строительства частных домов по всей стране, однако в реальности цены на новостройки значительно выросли. В некоторых регионах доля ипотечных сделок на первичном рынке достигла 80-90%. С весны 2020 года задолженность по ипотеке увеличилась в 2-3 раза, при этом большинство заемщиков выбрали кредиты на 30 лет, что привело к увеличению спроса на жилье, в то время как предложение не успевало за ним. Объем текущего строительства в стране вырос лишь на 15%.
Исследование РГУД среди 30 крупнейших рынков показало, что в Пензенской и Тюменской областях объемы строительных работ значительно возросли, причем Тюмень заняла пятое место после Москвы и Петербурга. В то же время в Санкт-Петербурге, Подмосковье и Башкортостане наблюдается отрицательная динамика.
Быстрый рост цен на недвижимость фиксируется в регионах с низким объемом строительства или медленными темпами насыщения рынка. Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике РГУД, отметил, что ранее цены росли более плавно, а сейчас их динамика стала рваной, так как рынок не справился с потребностями, созданными льготной ипотекой, игнорируя реальные возможности заемщиков.
Александр Бабушкин, основатель компании «Этажи» в Екатеринбурге, ожидает падение продаж на 20-30%. Он считает, что инвестировать в жилье с помощью кредитов сейчас нецелесообразно, так как нет гарантий, что доход превысит процент по депозитам. Он предполагает, что отложенный спрос выйдет на рынок в 2025-2026 годах.
Руководитель агентства недвижимости «Драже» Никита Словиковский полагает, что спрос на новостройки сократится почти вдвое. Ранее на льготные ипотеки приходилось 37% всех кредитов, а на семейные — 52%. Теперь доля семейных программ может уменьшиться до 50%. Проблемы также наблюдаются с ИТ-ипотекой под 5%, лимиты по которой выбираются за один день.
Эксперты считают маловероятным снижение цен на новостройки со стороны застройщиков. Скорее всего, они будут снижать объемы продаж и предлагать покупателям беспроцентные рассрочки и другие совместные программы финансирования с банками. Однако затраты на такие схемы отразятся на стоимости квадратного метра. Вероятно, в будущем будут предложены квартиры с отделкой «под ключ», а также компенсации для покупателей при трейд-ин сделках, но вернуть спрос на прежний уровень будет сложно.